תוכנית ח 500 חולון היא עתודת הקרקע האחרונה בחולון הבלתי מבונה, ואחת האחרונות שנותרו באזור המרכז, לפחות בסדר גודל כזה. במדריך זה נסקר את ההיסטוריה והגורמים שהביאו למהלך הפרויקט, נעביר ביתר פירוט את האזור הדמוגרפי של הפרויקט ונחתום בתשובה לשאלה – האם תוכנית זו אכן ראויה להשקעה.
מהי תוכנית ח 500 בחולון?
עד לשנות ה-40, העיר חולון הייתה עדיין בבנייה. תוכנית המתאר הראשונה של דרום חולון יצאה לפועל בשנת 1958, והייתה הראשונה לשים למטרה את הצורך לתכנן מחדש את העיר חולון. תוכנית ח/500 חולון מהווה תוכנית אחרונה מתוך שלוש תוכניות, שמטרתן הסופית היא לתכנן מחדש את העיר חולון בכלל ואת אזור דרום חולון בפרט.
בעקבות תכניות אלו, מזה שנים רבות אזור דרום חולון משך אינספור משקיעים מאירופה, אפריקה, ארצות הברית והארץ להשקיע בתוכניות הבנייה, האיחוד והחלוקה מחדש של דרום חולון.
תוכנית ח/500 בדרום חולון תתפרש על פני כ-4,000 דונם, כאשר השאיפה היא למשוך אליה כ-50,000 תושבים בממוצע. מספר יחידות הדיור המתוכנן עומד על סך של 13,700 יחידות.
השכונה עתידה לכלול מוסדות ציבור, פארקים ירוקים ומרכזי מסחר ותעשייה גדולים ומרשימים. השקעה בתוכנית נחשבת למשתלמת, בשל היותה אחת מהקרקעות האחרונות שנותרו במרכז האקסקלוסיבי.
שטח התוכנית משתרע על פני כ-4,080 דונם. השכונות הנכללות בתוכנית ח-500 הן שכונת 'המולדת', שכונת 'גבעת חולון' ואזור בית המטבחיים. היא גובלת בצד צפון ברחוב שדרות ירושלים והשכונות 'קריית שרת' ו'קריית פנחס איילון', המצויה באזור מזרח כביש 4, מדרום באזור המשותף של העיר ראשון לציון וממערב בגביש 20, אזור נתיבי איילון. השכונות הללו הוקמו בין שנות ה-/40 לשנות ה-/60 של המאה ה-20. לפי תוכנית ח/500, כל הדיירים הנוכחיים יפונו וכל השכונה תעבור מהפך של 180 מעלות.
מטרת התוכנית היא לחדש את המבנים הישנים של השכונות, לייצר מבני מגורים חדשים ויוקרתיים, ולהתאים את השכונות הנזכרות לעיל להגבלות הבנייה שנוצרו בעקבות תכניות התמ"א 2/4 ו- 2/4/א', הידועות גם כתוכניות המתאר הארציות לפיתוח נמל התעופה בן-גוריון. תוכניות אלו מטרתן להרחיב את שטח שדה התעופה, להוסיף מסלולי תעופה, את פרויקט נתב"ג 2000 ומכלול של פרויקטים בתחום הבנייה המתבצעות בשדה התעופה בן גוריון משנת 1997.
בשל הקרבה של שכונות דרום חולון לשדה התעופה בכלל ולאזור הבנייה של מסלולי תעופה חדשים בפרט, תוכניות התמ"א 2/4 ו- 2/4/א' הטילו מגבלות מסוימות על שכונות אלו ולרבות הגבלה של גובה הבניינים המוקמים תחת תוכנית ח-500 (לא יותר מ- 22 קומות) הגבלה של גובה התרנים והאנטנות ואף הגבלות בנייה שונות, הכוללות בין היתר אי-יכולת להיעזר במנופים במהלך תהליך הבנייה.
בנוסף, עקב הרעש המאסיבי שהמטוסים מייצרים באזור דרום חולון, על תוכנית ח-500 להיערך בהתאם ולהשתמש ברכיבים שמסייעים לבודד רעשים מהעולם החיצון, בכדי להקל על הדיירים העתידיים ולסייע להם ליהנות משקט ושלווה גם בעת מגורים ליד שדה התעופה.
התוכנית כוללת בין היתר הקמה של 1,200 דונם של שטחים ירוקים למטרות פארקים והנאה, ומתחשבת ומגוננת על צמחים נדירים וחי המתגוררים באזור דרום חולון. השאיפה היא להקים שכונות מודרניות, נאות ומשגשגות הכוללות טבע לצד מבני מגורים, תעסוקה ומסחר ומוסדות ציבוריים מגוונים.
סטטוס התוכנית
הכנת התוכנית ושלביה הראשונים החלו כבר בשנת 2006: הגורמים המתאימים החלו משיגים את היתרי הבנייה המתאימים ולהכין את התוכנית בהתאם למטרות היסוד: יצירה של שכונות יוקרה וחידוש מבנים קיימים, תוך התחשבות במגבלות תוכניות התמ"א 2/4 ו- 2/4/א'.
הליך זה נמשך עד לשנת 2012. בשנת 2013, אושרה תוכנית ח-500 חולון על ידי הוועדה המחוזית, ובשנת 2014 אושרה על ידי וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית.
בשנת 2015, עיריית בת ים ביקשה לשנות את מבנה התוכנית, ולהזיז אזור שנועד לתעסוקה ומגורים או רק תעסוקה רחוק יותר מהאזור המסחרי של בת ים. בקשה זו סורבה.
בשנת 2018 תוכנית ח/500 חולון קיבלה תוקף רשמי ואושרה על ידי כל הוועדות הרצויות.
תהליך הקידום של תוכנית ח/500 דרש כמעט 15 שנים, וכיום סטטוס תוכנית ח 500 נכון לשנת 2020 עומד כרגע על צפי להתחלת בנייה בעוד כ-3 עד 6 שנים.
הבניה על הקרקע ככל הנראה תקרה בעתיד ויש שטוענים אפילו בעתיד הקרוב, אך גם אם יידרש זמן רב יותר לפתוח בהליך הבנייה, למשקיעי התוכנית תמיד ניתנת האפשרות למכור את סך השקעתם לקבלנים או גורמים אחרים, ברווח משמעותי בהרבה מזה שבו רכשו את הקרקעות. הסיבה לכך היא שהשטח עצמו ממוקם במרכז ונחשב ליוקרתי מאוד, לכן הערך שלו רק עולה ועולה מידי שנה.
גושים הנכללים בתוכנית ח 500
גושים הנכללים בתוכנית ח/500 חולון הם כדלהלן:
| גוש |
מספרי חלקות מלאים |
מספרי חלקות קיצור |
| 6045, 6050 – 6051, 6734, 6738, 6742 – 6745, 6751 – 6752, 6762 |
|
|
| 6022 |
|
77, 86 |
| 6043 |
691 – 693, 698, 814 – 816, 845 – 860, 877 – 884, 904 – 957, 2010, 2023 |
2012 |
| 6048 |
174, 180 – 190, 192 – 221, 225 – 235, 240, 242 – 259, 269, 282 – 286, 288, 295 – 355, 396, 410 – 418, 424 – 459, 462 – 465, 467 – 468, 477, 485 – 487 |
493 |
| 6052 |
1 – 50, 52 – 157, 179 – 184, 197 – 238, 242 – 243, 246 – 247, 250 – 251, 254 – 255, 260, 291 – 294 |
158 – 159, 174 – 175, 177 – 178, 185 – 186, 188 – 189, 192, 239 – 241, 244 – 245, 248 – 249, 252 – 253, 256, 259, 261, 264 – 265, 268 – 269, 272 – 273, 276, 290 |
| 6053 |
1 – 290, 293 – 374, 376, 378 |
291, 375, 377, 379 |
| 6735 |
1 – 205, 207 – 218, 220, 222 – 223, 225 – 232, 245 |
206, 219, 221, 224, 233 – 237, 244, 246 |
| 6736 |
|
90 |
| 6737 |
7, 9 – 10, 12, 14, 16 – 22, 24 – 36, 43 – 46, 50 – 64, 71, 73 – 86, 93, 95 – 108, 117, 119, 121, 123 – 130, 146, 148 – 151, 154 – 227, 229 – 233, 383, 385, 387, 391, 393, 395, 397, 399, 401, 403, 405, 407, 409, 411, 413, 415, 417 |
6, 23, 47 – 49, 120, 122, 140, 142, 144 – 145, 147, 153, 228, 381, 389, 419 |
| 6739 |
50 – 97, 99 – 100, 103 – 110, 112, 114, 116 |
1 – 3, 98, 101 – 102, 111, 113, 115, 117 – 118, 120, 129 – 130, 152, 154, 156 |
| 6747 |
100, 163 – 167, 202 – 203, 205 – 218, 221 |
222 |
| 6755 |
105 – 109, 118 – 124, 130 – 139, 142 – 148, 167 – 171, 177 – 182, 198 – 199, 205, 238, 240, 242, 244, 246, 248, 252, 272, 274, 276, 350, 353, 355, 358, 361 – 363, 372, 374 |
172 – 173, 266, 286, 290 |
| 6757 |
1 – 8, 35 – 50, 53 – 66, 69 – 76, 79 – 86, 89 – 202, 204 – 205, 212, 214, 216, 218, 220, 222, 224, 226, 228 – 229 |
68 |
| 6759 |
|
240, 291, 323 |
| 6760 |
229 – 230, 245 |
244 |
| 6761 |
4, 7 – 15, 17 – 168, 170, 172 |
16 |
| 6763 |
|
5 |
| 6764 |
|
1 |
| 7124 |
|
242 |
| 7126 |
|
18, 207, 209 |
| 7127 |
|
156 |
| 7177 |
4, 7 – 10 |
1 – 3, 5 |
| 7178 |
60 |
|
| 7181 |
|
6, 29 |
| 7182 |
|
34 |
| 7183 |
|
72 |
האם כדאי לרכוש קרקע להשקעה בפרויקט?
על פניה, תוכנית ח/500 חולון נראית כמו השקעה חכמה: אחרי הכול, הקרקעות למכירה בפרויקט מצויות באזור מרכזי, מבין האחרונים שנותרו במרכז, והקרקע הבלתי מבונה האחרונה בחולון. האזור זקוק להכנה מחדש ולשדרוג למאה ה- 21, לכן קיבל בקלות את כל היתרי הבנייה מכל הגורמים המתאימים מבעוד מועד. שנית, התוכנית כבר קיבלה את האישורים המתאימים ומוכנה לעבודה מבחינה בירוקרטית, וחייבת להתבצע גם בכדי לעמוד בדרישות של תוכניות הבנייה של נתב"ג.
ועם זאת, בשל היות הפרויקט צמוד לתכניות הבנייה של נתב"ג, תמ"א 2/4 ו- 2/4/א', ובעקבות זאת הוטלו על האזור מגבלות בנייה מגוונות, שמשפיעות על רווח העסקה מחד ועל משך בניית הפרויקט מאידך.
אי היכולת להיעזר במנופים במהלך הפרויקט, לבטח תעכב את מהלך הבנייה. החוק שקובע כי אין על השכונה לכלול מבנה העולה על 22 קומות אף היא מקצצת מרווח השקעה שיכול היה להרקיע שחקים.
מחירים של קרקעות במתחם ח 500 נעים נכון להיום בין 2,800 ₪ ועד ל- 4,000 ₪ לכל מטר קרקע, כאשר עסקה ממוצעת עומדת על 143 מטר קרקע ליחידה. ב- 400,000 ₪, ניתן לרכוש כל גודל של קרקע בהתאם למחיר למ"ר. כידוע, עקב העלייה המתמדת של שוק הנדל"ן בישראל, מחיר זה יטפח ויגדל לאורך השנים, ויזכה את המשקיעים בו בסכומים גבוהים יותר בעת מכירה או השכרה של הנכסים.
האם קיים סיכוי שהתוכנית לא תאושר?
תמיד קיים סיכוי קטן שתוכנית מתאר כלשהי לא תצא לפועל. ועם זאת, תוכנית ח-500 חולון כבר אושרה על ידי כל הוועדות המתאימות וקיבלה את כל האישורים הרצויים להתחלה בבנייה. זוהי אינה עוד קרקע שיתכן ותופשר, שכן מדובר באזור מאוד כלכלי, והשינויים המתכוננים בתוכנית הם הכרחיים להמשך ביצוע חלק מתוכניות 2/4 ו- 2/4/א'.
