עוד מידע על תוכנית חוף התכלת בהרצליה
בין היצע הקרקעות המוצעות להשקעה בישראל, מסתמנת התקדמות משמעותית באישורים עבור תוכנית חוף התכלת הרצליה, שמציעה אולי את הקרקעות האחרונות הסמוכות לקו החוף בהרצליה.
כחלק מתהליך הנגשת מתחמי הדיור והבנייה בעיר הרצליה והפעילות הענפה שנוקטת עיריית הרצליה לפיתוח העיר, האדריכל דני קייזר נבחר לשתף עמה פעולה ולהוציא לפועל את תוכנית הר/2200 א'.
התוכנית כוללת קרקעות שמשתרעות על פני כ-2,200 דונם באזורה הדרום- מערבי של העיר הרצליה, בין המרינה של העיר למלון מנדרין, סמוך לקניון ארנה מצפון, כביש 2 ממזרח והעיר תל אביב מדרום. הקרקעות הללו, שמיועדות לבנייה ניצבות במיקום אסטרטגי, שכן מצד אחד הן סמוכות לקו החוף ומצד שני הן ממוקמות על צירי תחבורה חשובים ומיועדות להוות ציר תחבורה ירוק שמקשר בין הרצליה לצפון תל אביב.
מאחר והקרקעות הללו הן העתודות האחרונות באזור שמציעות מיקום אסטרטגי כל כך, הן מעניקות למשקיעים חלון הזדמנות להשקעה בקרקעות, שערכן מוערך במיליארדי שקלים.
במסגרת תוכנית חוף התכלת צפויות לקום כ- 12,500 יחידות דיור חדשות ומסגרות חינוך שכוללות גני ילדים לצד שטחי תעסוקה, מסחר ותעשייה שיתפרסו על שטח של 250,000 מ"ר. עוד צפויים להיבנות- 5 בתי מלון חדשים, שיוקמו במרחק של 300 מטר בלבד מקו החוף לצד טיילת שצפויה להתפרס על פני 15 ק"מ, ותכלול שבילי אופניים בתקווה לשדך ולמזג בין מתחמי ההייטק של העיר הרצליה והשכונות הצפוניות של העיר תל אביב.
הנפשות הפועלות
המשווקת העיקרית של הקרקעות במתחם היא משפחת צלליכין, שפועלת באמצעות חברת "ריף נדל"ן", המתמחה בשיווק קרקעות מניבות לאורך רצועת החוף של ישראל.
החברה לפיתוח חוף התכלת (תל-אביב – הרצליה) בע"מ נחשבת לבעלים הגדולים ביותר של הקרקעות בחוף התכלת הרצליה, כשהיא מחזיקה בכחמישית מכלל הקרקעות במתחם.
למעלה מ-1,000 בעלי קרקעות בתכנית מיוצגים על ידי עורך הדין מורן חביב, שפועל לצדו של עורך הדין יוסי גיא מוסרי, שמוביל את הליכי האישורים מאז שנת 2007, ופעילותם הובילה לצמצום גושים בתוכנית הר/2200 א' לצורך הגדלת זכויות הבנייה על ידי ציפוף והוספת קומות, מה שהוביל כבר כעת להשבחת הקרקעות ולהגדלת התשואה של בעלי הקרקעות מצד אחד, והעניק מענה ופתרון אמתי למצוקת הדיור הקיימת בעיר על ידי הגדלת ההיצע של הדירות למגורים מצד שני.
מהו סטטוס תוכנית חוף התכלת נכון לשנת 2020?
עיריית הרצליה החלה לקדם את תוכנית חוף התכלת במרץ כבר בתחילת שנת 2019. נכון להיום, התוכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב תחת תנאים שונים, זאת מאחר וממלא מקום מהנדס עיריית הרצליה הביע מספר התנגדויות לתוכנית, שהתקבלו בחלקן.
אישורי התוכנית מעגנים כעת את עקרונות האיחוד והחלוקה העתידיים במתחם, שקבעו כי הקרקעות יחולקו לבעליהם על פי שיקולים שמאיים.
החלוקה עתידה להותיר לחלק מבעלי הקרקע קרקעות מופקעות, עליהן עתיד לקום הקו הירוק של הרכבת הקלה, מה שיוביל לפיצוי מיוחד למי שיחזיק בהן. נקבע שהפיצוי יוצא הדופן שיינתן לבעלי הקרקעות הללו, שהנו חסר תקדים ואינו מאפיין הליכי הפקעה שמוכרים מהעבר, יהיה זכויות על קרקעות אחרות ולא פיצוי כספי.
התיקונים שבוצעו בתכנית יצרו איזון והתחשבו במגוון גורמים שהקשו על הוצאתה של התוכנית המקורית לפועל. במתכונתה המתוקנת האינטרסים של בעלי הקרקעות נשמרים וכל הדגשים התכנוניים קיבלו התייחסות מסודרת, מה שמקרב את התוכנית להפקדה המיוחלת.
התוכנית המתוקנת מעמידה כ- 5,000 יחידות דיור שעתידות להתממש עד לשנת 2035, ומגדירה שקבוצות בעלים שונות יוכלו להתקדם בהליכי הבנייה והפיתוח ללא תלות האחת בשנייה. פרט לכך, עיריית הרצליה התחייבה לפתיחת כל התשתיות הנדרשות בהתאם לקצב האישורים ומתן ההיתרים.
אף על פי שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה טוענת, שמכון טיהור השפכים שמצוי בתחומה לא צפוי לעמוד בעומס של היתרי בנייה נוספים והקרקעות טרם מאושרות לבנייה, חשוב לקחת בחשבון שסמיכות הקרקעות לרצועת החוף והמיקום האסטרטגי שלהן עתיד להוסיף ערך רב, וקרקע ששוויה כיום עומד על 600,000 ש"ח צפויה לאחר אישור סופי של התוכנית צפוי להיות מוערכת בכ-1,800,000 ש"ח.
גושים הנכללים בתוכנית חוף התכלת הרצליה
בין הגושים בהם מוצעים מגרשים למכירה, הנמכרים והמבוקשים ביותר במתחם הם גוש 6605, גוש 6606, גוש 6607, גוש 6608 וגוש 6590. בטבלה מוצגים הגושים הללו עם המיקומים שלהם ומחירים של קרקעות בחוף התכלת הרצליה.
| מספר גוש | 6590 | 6605 | 6606, 6607 | 6608 |
| מיקום | סמוך לשדרות אבא אבן ובסמוך למרינה הרצליה ומגורי יוקרה | הצד המזרחי של התכנית, מיועד למסחר ותעסוקה | קו ראשון לים | הצד המזרחי של התכנית, מיועד למסחר ותעסוקה |
| מרחק מהים | 100 מטר מהחלקות הקרובות עד 400-500 מטר מהחלקות הקטנות הרחוקות בגוש | 600-1,000 מטר מהים | 70 מטר מהחלקות הקרובות ו 400-500 מחלקות הרחוקות יותר | 600-1,000 מטר מהים |
| בעלות | הרוב פרטי | הרוב פרטי | הרוב פרטי | הרוב פרטי |
| מחיר מומלץ | 5,200-5,300 למטר | 4,900 למטר | 6,000-6,100 למטר | 4,900 למטר |
האם כדאי לרכוש קרקע להשקעה במתחם?
עצם העובדה שהפרויקט טרם אושר לבנייה מעניקה למשקיעים פתח לרווח נוסף ולתשואה גבוהה יותר. בהתחשב בעובדה שאלו עשויות להיות הקרקעות האחרונות שמוצעות בישראל בקו הראשון של החוף, באחת הערים היקרות בארץ ובאזור ביקוש (גוש דן בואכה חבל השרון), למשקיעים שמסוגלים להמתין בסבלנות עד לאישורי הבנייה המיוחלים מסתמנת אפשרות אדירה להיות בעליהם של קרקעות מניבות מאוד.
הרצליה נחשבת לאחת הערים המבוקשות ביותר להשקעה הודות למערכת חינוך מתקדמת, מרכזי בילוי ופנאי עשירים, אפשרויות תעסוקה מגוונות בתעשיות מתקדמות, מיקום אסטרטגי ונוף ים תיכוני.
פרט לכל אלו, נראה שעיריית הרצליה נותנת רוח גבית לפרויקט, על מנת לשרת את האינטרס שלה למצוא פתרון למצוקת הדיור בעיר, והיא מייחלת לאישורי הבנייה לא פחות מבעלי הקרקעות והמשקיעים בפרויקט חוף התכלת הרצליה.
חוף התכלת הרצליה – מחירי דירות שנמכרו בשכונות הסמוכות לתוכנית
(הרצליה פיתוח, רחוב יוניצ'מן ורחוב העוגן)
| כתובת הנכס | יום המכירה | מספר חדרים | סכום המכירה |
| הנשיא יצחק בן צבי 146 | 18.06.2020 | 3 | 2,299,000 ₪ |
| הנשיא יצחק בן צבי 142 | 20.05.2020 | 1 | 1,120,000 ₪ |
| יהושפט המלך 10 | 29.03.2020 | 5 | 6,700,000 ₪ |
| מתתיהו 12 | 26.01.2020 | 5 | 5,151,000 ₪ |
| רמת ים 12 | 09.01.2020 | 2 | 1,240,000 ₪ |
| הקדמה 31 | 09.01.2020 | 5 | 6,499,000 ₪ |
| הורדים 6 | 07.01.2020 | 5 | 2,849,000 ₪ |
| רמת ים 4 | 02.01.2020 | 2 | 1,479,000 ₪ |
| רמת ים 4 | 02.01.2020 | 2 | 1,972,000 ₪ |
| יהושפט המלך 73 | 29.12.2019 | 6 | 5,800,000 ₪ |
| וינגייט 131 | 25.12.2019 | 8 | 10,599,000 ₪ |
| | | |
| העוגן 7 | 30.12.2019 | 4 | 5,705,000 ₪ |
| העוגן 2 | 16.09.2019 | 3 | 2,730,000 ₪ |
| העוגן 7 | 25.07.2019 | 2 | 2,600,000 ₪ |
| העוגן 2 | 21.06.2019 | 3 | 3,650,000 ₪ |
| העוגן 2 | 25.07.2018 | 1 | 2,015,000 ₪ |
| העוגן 2 | 16.05.2018 | 1 | 1,500,000 ₪ |
| | | |
| יוניצ'מן 2 | 18.01.2017 | 3 | 3,550,000 ₪ |
| יוניצ'מן 2 | 13.10.2016 | 4 | 3,351,000 ₪ |
| יוניצ'מן 2 | 26.05.2016 | 3 | 3,425,000 ₪ |
| יוניצ'מן 2 | 19.04.2016 | 3.5 | 3,226,000 ₪ |
| יוניצ'מן 2 | 09.12.2015 | 3 | 3,163,000 ₪ |
| יוניצ'מן 2 | 03.02.2015 | 3 | 2,049,000 ₪ |
| יוניצ'מן 2 | 03.02.2015 | 3 | 2,400,000 ₪ |
| יוניצ'מן 2 | 12.01.2015 | 3 | 2,700,000 ₪ |
| יוניצ'מן 2 | 04.12.2014 | 3 | 2,399,000 ₪ |
* נתוני עסקאות באזור מתוך אתר רשות המיסים – הנתונים בטבלה עלולים להכיל שגיאות וליקויים. כל שימוש במידע הנ"ל הינו באחריות המשתמש בלבד.
האם קיים סיכוי שהתוכנית לא תאושר?
אף על פי שתמיד קיים סיכוי לכך שתוכנית כזו או אחרת לא תאושר, הסבירות שתוכנית חוף התכלת בהרצליה לא תאושר בעתיד הוא די נמוך. כפי שרשמנו לעיל, עיריית הרצליה עושה מאמצים לקדם את הפרויקט, וההתקדמות בשנים האחרונות מעידה על מגמה חיובית. פרט לכך, השטחים הללו ניצבים בנקודה מאד אסטרטגית, שלא נראה שיש מנוס מלפתח אותם ומלהגשים את הייעוד שנקבע להם.
בדומה להשקעות אחרות בקרקעות, חשוב להתאזר בסבלנות ולגלות אורך רוח. נכון להיום, מומחי הנדל"ן ובעלי האינטרסים בפרויקט משערים שהתוכנית תצא לפועל בשלב כזה או אחר, וזה רק עניין של זמן.
מהו טווח מחירים של קרקעות להשקעה בפרויקט?
טווח המחירים נע בין 200,000 ל-700,000 ש"ח עבור קרקע למכירה בפרויקט חוף התכלת. זה תלוי בחברה המשווקת ובגוש שמבקשים לרכוש בו קרקע, שכן הסמיכות לחוף וייעוד הקרקע משפיעים על העלות שלה.
